Uitsetting geweier – Grondeieneaars, onregmatige huurders en die toets vir “regverdigheid en billikheid”

“PIE recognises that in appropriate circumstances the right to full exercise of ownership must give way, in the interest of justice and equity, to the right of vulnerable persons to a home.” (Uittreksel uit hierdie uitspraak.)

“Onregmatige okkupeerders” van grond geniet omvangryke beskerming onder ons Grondwet en ander wetgewing. Eienaars en verhuurders moet verstaan hoe belangrik dit is om versigtig te werk te gaan wanneer die kwessie van uitsetting ter sprake kom. Daar moet volledig aan die bepalings van die Wet op Voorkoming van Onregmatige Uitsetting en Onregmatige Okkupasie van Grond, oftewel “PIE” (“Prevention of Illegal Eviction and Unlawful Occupation of Land Act”) voldoen word. Dit is nie onmoontlik nie, maar die vereistes kan nie ligtelik opgeneem word nie. Hou in gedagte dat ‘n hofbevel verkry moet word voordat ‘n uitsetting mag plaasvind, met bykomende beperkings wat gedurende die COVID-19 inperkings geld.

‘n Onlangse uitspraak van die Appèlhof benadruk dat ons howe okkupeerders se regte sal handhaaf, selfs al blyk dit dat die streng toepassing van die toepaslike regsbeginsels 100% in die grondeienaar se guns moet wees.

Die ouma van 84 wat in die huis van haar kinderdae kan aanbly

• ‘n Grondeienaar het ‘n stuk grond met ‘n huis daarop op ‘n likwidasie-veiling gekoop.
• ‘n Weduwee van 84 en haar gestremde seun het in die huis gewoon.
• Die weduwee het in die huis gewoon sedert sy 11 jaar oud was. Haar pa was op daardie stadium ‘n werknemer van die plaaseienaar. In tyd het sy met een van die ander plaaswerkers getrou en sy het met haar man in hierdie huis bly woon. Met die afsterwe van haar man, het sy mondelinge ondernemings van opvolgende eienaars van die plaas gekry dat sy lewenslank die reg sal hê om in die werkershuis te bly woon.
• Die plaasgrond het oor tyd verander in ‘n stedelike onderverdeling van die oorspronklike plaas. Meer as sewentig jaar het immers verloop sedert sy aanvanklik as jong kind in die huis begin woon het.Die koper op die veiling het die nuwe eienaar van die eiendom geword. Toe die nuwe eienaar haar vra om die huis te ontruim, was sy nie in staat om enige skriftelike ooreenkoms voor te lê waarin haar lewenslange bewoningsreg bevestig kon word nie.

• Die nuwe eienaar het die weduwee en haar gestremde seun in kennis gestel dat hulle die eiendom moes ontruim. Hulle het geweier om te gaan, waarna hy ‘n uitsettingsbevel by die landdroshof verkry het.

• Etlike hofsake later het die Appèlhof na 12 jaar die tersydestelling van die uitsettingsbevel bevestig. Wat hier vir grondeienaars van belang sal wees, is die feit dat die eienaar in hierdie saak nougeset aan al die vereistes van die PIE-wet voldoen het –
  • Die mondelingse “lewenslange bewoningsreg” wat deur die vorige eienaars aan die okkupeerder verleen is, is regtens nie teen die opvolgende eienaars van die grond afdwingbaar nie,
  • Die grondeienaar het sy toestemming tot die okkupeerders se reg om die eiendom te bewoon, teruggetrek en sodoende beëindig,
  • Die okkupeerders was gevolglik regtens “onregmatige okkupeerders”,
  • Die grondeienaar het ook vir hulle alternatiewe akkommodasie aangebied.

Die Hof se diskresie om uitsetting te weier – die toets vir “regverdigheid en billikheid”

• Ons howe het altyd ‘n diskresie om ‘n uitsetting uit ‘n residensiële eiendom te weier en moet oortuig wees dat die uitsetting regverdig en billik is.
• Die Appèlhof het beslis dat die uitsetting in die lig van al die omstandighede en feite van hierdie saak, nie regverdig en billik was nie. Die faktore wat die grootste rol gespeel het, was duidelik die weduwee se gevorderde ouderdom, haar geskiedenis en verbintenis met die huis as inwoner oor die afgelope 73 jaar, haar gestremde seun wat saam met haar woon en die feit dat sy op die mondelinge ondernemings van vorige eienaars dat sy lewenslank daar mag woon, staatgemaak het. Sy was onder die indruk dat sy ‘n afdwingbare reg teen toekomstige eienaars gehad het.
• Indien die grond steeds landbougrond was, sou die weduwee kon steun op die beskerming wat die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg (oftewel “ESTA”, “Extension of Security of Tenure of Land Act”) aan plaaswerkers verleen. Hoewel die grond nou stedelik grond is, “het haar status as ‘n kwesbare persoon, selfs in die konteks van PIE, grootliks onveranderd gebly.” (Uit die uitspraak geneem en eie vertaling.)
   
• “No case in which an order of eviction from a residence is sought can ignore the visceral reality of what is sought, namely the ejectment of a person from their home in vindication of a superior right to property. Nor can the legal process by which the order is obtained be divorced from our fraught history of eviction and ejectment of vulnerable persons from their homes.”

• Die hof bevind dat die oorwegings van billikheid en regverdigheid, hier meer gewig moet dra as die beskerming van die nuwe eienaar se beroep op eienaarsreg en die afdwinging daarvan by wyse van ‘n uitsettingsbevel.
• Die grondeienaar het alternatiewe huisvesting vir haar aangebied in die vorm van eienaarskap van ‘n eenheid in ‘n beveiligde residensiële kompleks. Sy wou dit nie aanvaar nie en het nie kans gesien vir die verandering nie, wat die hof met begrip in aggeneem het. “She was accustomed to life in the house she presently occupied and enjoyed not only the freedom and space it afforded her but also the environment around it.”
• Hierdie aanbod van alternatiewe huisvesting wat in goeie trou gemaak is, het die skaal nog steeds nie in die guns van die eienaar laat swaai nie. Die hof beklemtoon eerder die kwessie van waardigheid in hierdie spesifieke geval. “This was not a case in which the reasonableness or otherwise of an unlawful occupier’s refusal to vacate was a central issue … The true issue concerned the dignity of an elderly and vulnerable woman and a person with disabilities in the circumstances of the first respondent and her son. To hold that these weighty considerations are to give way merely because an alternative abode is offered would negate the first respondent’s dignity rather than protect it.”

Die les vir grondeienaars en verhuurders

Die Appèlhof stel dit self in die uitspraak as volg: “PIE recognises that in appropriate circumstances the right to full exercise of ownership must give way, in the interest of justice and equity, to the right of vulnerable persons to a home.”

Lees dit gerus weer en laat dit insink.

Voordat jy eiendom koop, kry duidelikheid oor enige okkupeerders, regmatig of nie. Sal jy hulle kan uitsit as dit nodig raak? As verhuurder moet jy seker maak dat jou verhuringskontrak waterdig is en dat jou regte daarin beskerm word. Jy benodig vanuit die staanspoor deskundige advies.